他花年開了 種咖啡館，總結出一套選址秘籍

阿布阿布咖啡館創(chuàng)始人武鈺峰，是一個開店近10年的老司機。這10年的經驗不能說不豐富，他先后在寫字樓、社區(qū)、購物中心、甚至汽車4S店里，開過4種選址類型的5家咖啡館，深諳每種類型的經營之道。前兩天，我從他那兒“偷來”一套選址秘籍。明確定位：你想開一家什么樣的咖啡館？每個女人都想開一個咖啡館，每個男人都想開一個小酒館！不能面朝大海也要春暖花開！但當你認真地問，“你到底想開一家什么類型的咖啡館時”，很多人就傻了眼。按照武鈺峰的劃分，咖啡館分為4個類型：專業(yè)型咖啡館、外帶型咖啡店、餐飲型咖啡館、復合型生活館。獨立咖啡館的類型不同類型的咖啡館代表不同的經營業(yè)態(tài)，對選址的需求也完全不同。在選址之前，想清楚要做什么十分重要。如果是要實現(xiàn)個人的情懷和夢想，開專業(yè)精品小館最好不過；但從盈利角度來說，外帶型咖啡館和復合型咖啡館存活率更高一些。外帶咖啡館對租金和人員成本要求相對較低，對于既沒有人脈背景又沒有經濟實力的小本經營者，這種模式更合適。如果資金實力好一些，復合型咖啡館時下正熱，雖然面積大租金高，但是銷售文創(chuàng)家具家居等用品，客單價也大大提高。像代字行（傳送門：京東騰訊都在布局，這種開在咖啡館里的“雜貨鋪”比想象中賺錢！）就屬于復合型咖啡館中，經營得很不錯的。清晰思路：咖啡館選址分5類，你和哪種最匹配？確定好自己要經營的咖啡館類型后，就可以對號入座，根據(jù)類型選擇合適的店址了?！暗つ窟x址肯定會嚴重影響效率。其實任何城市也都可以劃分為商業(yè)中心區(qū)（商場、步行街等）、城市中心區(qū)（機場、市民中心、廣場公園等）、商務中心區(qū)（寫字樓聚集區(qū)）、大學城區(qū)、大型居民區(qū)（大型社區(qū)聚集區(qū)）。” 武鈺峰說。不同選址對應不同咖啡館類型圖片來源：百度圖片按照武鈺峰的分析，想要開的咖啡館類型和城市區(qū)域該是對應的。比如商業(yè)中心區(qū)，商場租金高人流大，適合純外帶或復合型、餐飲型的咖啡館， 要么即買即走，要么坐下來多消費一些。而在商務中心區(qū)，咖啡館對于職場人士的訴求有兩個，一是提神續(xù)命，二是商務會談。所以你會發(fā)現(xiàn)，這兩個區(qū)域是瑞幸和豪麗斯的主要布局點。同理大學城區(qū)，學生要復習要戀愛，而這里的租金又相對較低，所以要開帶空間慢節(jié)奏、文藝型的咖啡館，雕刻時光就是典型。社區(qū)咖啡館在這兩年越來越多，星巴克也在布局（傳送門：星巴克低調布局社區(qū)店，持續(xù)加碼“第三空間”），社區(qū)店就是第三空間，是客廳的延伸，是見客會友的一個最佳地方。但社區(qū)店也有雷區(qū)，盡量不要開成餐飲型咖啡館，因為咖啡館的餐肯定拼不過周圍小飯館，便利店+咖啡館會是個不錯的選擇。星巴克的社區(qū)店控制預算：要和錢匹配必須要說，喝咖啡和開個喝咖啡的館子是兩回事兒，開咖啡館首先是個生意。不當生意做，就做不長久。所以當你看中一個位置，到底該如何快速判斷這個地方是否合適呢？第一看看兜里的錢。藍蓮咖啡店主熊棘表示，你的錢起碼要足夠：轉讓費+押金+至少一年的房租+至少半年的人員工資+裝修費用+機器設備+首批原物料+至少三個月運營雜費+一定的備用流動資金。根據(jù)資金衡量店鋪預算圖片來源：百度圖片在武鈺峰看來，以新一線城市鄭州來說，如果沒有35萬以上的資金，就不要輕易考慮咖啡館的生意。所以在選址時，預算特別重要，有多少錢辦多大的事兒。投入行動：掃街找到租金和預算相匹配的區(qū)域后，你會發(fā)現(xiàn)，街道千萬條的城市，可選擇的余地并不多。這時候就需要“跑斷腿”了——把和你的經營類型、租金預算相匹配的區(qū)域劃分出來，這樣就不用滿大街瞎溜達了，而是目的性極強、效率極高的掃街運動。每月不同時期，每天不同時段到這些不同的選址區(qū)域去觀察，直至找到合適的。前期調研必不可少圖片來源：知乎綜合評估：掃雷行動一般進行到第5步，大部分的人都會找到2-3個目標選址。不過，千萬別高興得太早——即使找到了經營類型合適、租金不高的店鋪，也不代表這中間沒有雷區(qū)。1.要看店鋪結構，店鋪門頭是否夠大、結構是否適合吧臺擺放、門前有無小廣場、有無倉庫、空間利用率如何，都是要一一考慮的。2.要看物業(yè)條件，轉讓費是否高、交通和停車是否方便，租給你房子的是房東本人、中介還是二房東，一定要搞清楚，否則后患無窮。另外簽合同的時候，租金每年上調百分之幾也要考慮進去。3.一定要到市政去問問這一帶有沒有拆遷計劃，有很多剛剛經營有起色的小館子，遭遇拆遷后，轉讓費裝修費都賠了進去。以免拆遷通知下來，猶如晴天霹靂圖片來源：百度圖片蹲守人流：初步確定客群數(shù)量到這一步的時候，說明你已經找到了一個各方面都特別滿意的店址，但是開店掙錢從來沒那么簡單。這時你要問自己這幾個問題：誰買你的咖啡？他們有什么特點？他們有多少人？他們每周喝多少杯咖啡？他們怎么知道你在賣咖啡？他們?yōu)槭裁匆I你的咖啡？蹲點數(shù)人流是個笨功夫，是所有成功選址都必不可少的環(huán)節(jié)。根據(jù)武鈺峰的方法論，我舉例來說，假設你找到的店鋪80平米，租金5000元/月，你準備開一家社區(qū)咖啡館，客單價在25左右。這時候你要做一套經營分析，用預估的月租金+物業(yè)費+水電費+員工工資+機器裝修損耗+原材料，得出一個月的運營費用。用這個運營費用除以25元，就能測算出你一個月的出杯量，假設這個出杯量是500杯，那么你在這個地方必須有3倍以上的有效人流，才能支撐咖啡館的基本營收。店里大大小小的物件都要做好估算圖片來源：視覺中國關于數(shù)人流也有好多雷區(qū)。

人流量不是客流量。如果周圍都是老人小孩，再多也沒用，有效流量指的是那些會喝咖啡的人。他們是年齡在20-45歲，職業(yè)打扮、舉止談吐商務風的白領們。蹲點數(shù)人流一般要以月為單位，但并不是一個月從早到晚搬個小板凳坐在那里。以商場咖啡館為例，商場是周一到周五人少，周末人多，白天人少，晚上人多。這時候你要蹲點的時間節(jié)點就在晚餐時段、周末時段，節(jié)假日的中餐、晚餐時段，下午茶時段等有效時間。預估購買力：圈定有效人流如果測算過客流量能達標，還要考慮很重要的一點——這個地方的購買力。用武鈺峰的話來說就是：你看樓下的高架橋，修高架橋的工人工資應該不低于80%的白領，但是他們舍得像白領們一樣花30塊錢喝一杯咖啡嗎？環(huán)顧四周，有備無患圖片來源：圖蟲創(chuàng)意以社區(qū)咖啡館為例，可以站到停車場出口，看多少車早上出去，多少車晚上回來；中午飯點多少人出來吃飯；這個區(qū)域是一家人住還是年輕人租住多?？隙ㄊ擒嚩唷⒂型獬龀燥埩晳T、獨身年輕人多的社區(qū)是首選，這些人不僅購買力高，最重要的是舍得為一杯咖啡付費，懂得一杯咖啡的價值。武鈺峰的阿布阿布咖啡館目前就開在鄭州方圓經緯小區(qū)，他表示當時周圍三個社區(qū)都有位置，這三個社區(qū)還是在同期銷售的，但是他對比了這三個社區(qū)開盤時的售價，發(fā)現(xiàn)方圓經緯小區(qū)是最高的，就說明這個社區(qū)人的購買力相對高一些。對比驗證：分析競爭對手最后一步，看隔壁老王家——周圍有多少競爭對手，這些競爭對手活得怎么樣，和你未來要開的店相比，有哪些優(yōu)劣勢，你的店鋪差異化是什么？競爭差異化打造圖片來源：百度圖片分析競爭對手的時候，不要以為，這個地方一個咖啡館都沒有，就是一個完美的藍海區(qū)域。極有可能，這個地方根本就不需要一家咖啡館。結語咖啡館選址彈性很大，很難找到一條適用于所有區(qū)域所有類型的方法論，也沒有絕對的好和絕對的壞。比如大家都喜歡門前有個小空地的，但是有空地，視野開闊了，距離路遠了，可能路人就看不見你的店了。比如大家都覺得有臺階不方便，影響生意，但是有的店把臺階設計得特別好看，做成軟包 ，反而成了亮點。一家店鋪順利開業(yè)也是不容易圖片來源：百度圖片“選址中的變量很大，不要用公式、不要死守20%甚至其他的完美租金比利，如果生意可以用公式套的話，誰也賺不了錢?！?武鈺峰說。關于咖啡館的經營細節(jié)，你還有哪些困惑的迷思。留言區(qū)告訴我們，我們一起尋找答案！識別圖片二維碼，了解更多內容日本飲品產業(yè)鏈研修之旅：關于“黑糖”你不知道的研發(fā)邏輯：水果茶的爆款打造（4講）：2019萬有飲力年度大會實錄視頻：— END —統(tǒng)籌:啡姐 | 編輯:政雨 | 視覺:JIRFEI文章為咖門原創(chuàng)，未經授權嚴禁轉載。