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麥當(dāng)勞房山一家門店，免租3年生意也沒火；
海底撈23年來，唯一一家經(jīng)營不善關(guān)掉的門店，源于選址失誤。
可見，無論大小品牌，選址對一家餐飲門店的經(jīng)營都起著很大作用。
那如何才能高效、精準(zhǔn)地選到好鋪？
本文作者在肯德基、新辣道餐飲集團(tuán)有8年的選址經(jīng)驗(yàn)，來看看評估過上千家店鋪的他，總結(jié)出的幾個“連大牌都沒繞過”的選址誤區(qū)——
案例1呷哺開在負(fù)一，生意慘淡
- 誤區(qū)：自帶流量，位置偏點(diǎn)無所謂！
呷哺呷哺以翻臺率高著稱，在北京多個店都排長隊(duì)。然而，在北京王府井東方新天地商場地下一層西南角的一個位置，這里的呷哺呷哺生意慘淡。
東方新天地商場名氣很大，王府井客流也很大，但是呷哺在這里的位置屬于一個拐角——沒有任何標(biāo)識，外人第一次去很難找到，向商場里的人打聽也問不出來。
另一個例子是北京站附近，麥當(dāng)勞、肯德基和吉野家都開在最顯眼的位置，與它們僅幾百米距離的巷子里那些餐廳，生意差了一大截。
▲藏得太深，顧客根本懶得找| 咖評 |▼
有的老板認(rèn)為，自家品牌有吸客能力、口味夠好，位置偏一點(diǎn)沒關(guān)系。這種觀念在以往或許行得通，酒香不怕巷子深。但是在競爭激烈的當(dāng)下，風(fēng)險有點(diǎn)高。
例如北京，2015年新開的餐廳有16萬家，哪個品牌、哪種口味能做到讓人不顧擁堵，穿過幾環(huán)去尋找？
特別是現(xiàn)在，人們的時間成本很高，如果你選的地方太偏，讓顧客拿著導(dǎo)航還蒙圈，顧客即使偶爾去一次，卻發(fā)現(xiàn)吃飯的時間比趕路的時間還長，消費(fèi)的頻率和意愿自然不會太高。
案例2麥當(dāng)勞免租3年，也沒救
- 誤區(qū)：房租便宜點(diǎn)兒好，免租最好！
海底撈的聯(lián)合創(chuàng)始人施永宏曾說，海底撈這23年來，唯一一家經(jīng)營不善關(guān)掉的店就是因?yàn)檫x址失誤。當(dāng)時，他們的一家店選到了城市的新區(qū)，招商的說兩年內(nèi)這個地方會住滿，結(jié)果苦苦掙扎了六七年，還是渺無人煙。
海底撈遭遇的就是一個選址的大坑——如今房租不斷上漲，很多老板都覺得壓力山大，就無奈妥協(xié)：房租太貴活不下來，還是找租金便宜的地方吧！
例如很多剛開業(yè)的商場，會用很便宜的租金吸引品牌進(jìn)入，很多沒經(jīng)驗(yàn)的小品牌會被便宜的價格、2個月、5個月的免租期吸引過去。投入幾百萬后發(fā)現(xiàn)，商場有限的客流根本支撐不了那么多家店，打折促銷都無濟(jì)于事，最終只能以關(guān)門收場。
▲其實(shí)是又多了一個有風(fēng)險的賭注這樣的例子有很多，如北京萬柳華聯(lián)商場和翠微嘉茂剛開業(yè)的時候都是如此，北京龍湖長楹天街因?yàn)橥瑯拥脑虮缓芏嗬习逡暈椤按罂印?。包括如今火爆的朝陽大悅城，最初也?jīng)歷了兩年的養(yǎng)店期，餐廳換了2-3批才好起來。
再比如麥當(dāng)勞在房山曾經(jīng)開了店，當(dāng)初免租3年，裝修費(fèi)由房東出，但3年后門店依然關(guān)了。原因很簡單，沒客流，營業(yè)額太低。
| 咖評 |▼
最近看到一篇文章，是一位網(wǎng)紅餐飲創(chuàng)業(yè)者寫的，意思是資金有限，選擇便宜點(diǎn)偏點(diǎn)的位置，通過社群運(yùn)營等方法可以拉客流。我覺得這是舍本逐末的做法。
通常房租便宜的門店，也就意味著沒有客流，而沒有客流也就沒有收入，如果眼前都熬不下去，更別指望以后。
我認(rèn)為，老板們選地段，首要考慮的不該是貴不貴，而是預(yù)估營業(yè)額、餐廳的接待能力以及自身定位的匹配度等。如果預(yù)估營業(yè)額能夠承受房租，并且客流量、接待能力都能滿足，房租貴的店也可以選。
道理很簡單，你是選一個房租貴，客流大，生意好的店呢，還是要一個看似租金便宜，但是人流少，壓根沒生意的店呢？
案例3楊記興開在北京西三旗，虧2年
- 誤區(qū)：商圈人流大＝生意一定火
之前楊記興的老板在北京西三旗開了一個1000平的餐廳賣徽菜，人均80-90元，一直虧損了2年。
后來經(jīng)過對顧客和周邊商圈的評估之后發(fā)現(xiàn)，能消費(fèi)得起這家店的人不多，于是對產(chǎn)品、價格等做了一系列調(diào)整，把餐廳面積砍掉一半后，生意才逐漸好轉(zhuǎn)，在第三年基本上月均超過55萬，最好一月超過65萬，扭虧為盈。
▲選址得和定位配得上這就好像希爾頓酒店開在密云縣，王品臺塑牛排開在回龍觀的概念一樣。
| 咖評 |▼
很多老板也都會認(rèn)為，只要我選擇的商圈里，附近居住的人口量巨大，或者人流大，生意肯定能火。其實(shí)這并不對。
因?yàn)槟繕?biāo)顧客群的數(shù)量才是老板開店評估的核心數(shù)據(jù)。打個比方，假如你的客單價定在80元，那么即使一個村有10萬人，那也不是你的顧客，因?yàn)檎嬲軌蛳M(fèi)的起的顧客沒有那么多。
所以，確定你的產(chǎn)品、價格和品牌，是否適合商圈里的顧客群，以及是否有足夠多的有效顧客群來支撐經(jīng)營，就非常重要。
案例4裝修完了，房東執(zhí)照沒辦下來
- 誤區(qū)：簽約不用太復(fù)雜，有口頭協(xié)議就行
之前我遇到的一個火鍋品牌，在北京跟房東簽約的時候，房東的營業(yè)執(zhí)照還沒辦下來，但房東信誓旦旦很快就下來，并且租金和面積等都比較稱心，就把合同簽了。
結(jié)果裝修完了，正式營業(yè)也超過了3個月，執(zhí)照卻依然沒有辦理下來。更讓他沒想到的是，管理機(jī)關(guān)在執(zhí)照這件事情上追究下來，最后責(zé)令停業(yè)。而老板此時才知道，這個房子根本無法辦理執(zhí)照，房子都是違建。
由于事先沒有做書面上的約定，最后只能老板自己承擔(dān)損失：數(shù)百萬的裝修、租賃和經(jīng)營投入。這件事到現(xiàn)在還在打官司。
▲太急，沒有規(guī)避掉風(fēng)險其實(shí)還有更夸張的，有的小品牌、小店，在租房的時候，甚至連合同都沒有，給自己留下的經(jīng)營隱患太多了。
比如五道口那里原來有一排房子，好幾戶租金押金交了幾十萬，結(jié)果說拆遷就拆遷了！不但無法經(jīng)營，由于當(dāng)初租房的時候，這幾戶都沒有簽協(xié)議，結(jié)果連押金都拿不回來。
| 咖評 |▼
其實(shí)這也是選址的關(guān)鍵誤區(qū)之一。很多人會忽視談判簽約的細(xì)節(jié)，最后在經(jīng)營期間產(chǎn)生很多糾紛。
因此，只要是租房，協(xié)議一定要寫清楚，關(guān)系到門店生存的風(fēng)險，都要考慮到，諸如免租期、租金、付款方式、面積、執(zhí)照、甚至空調(diào)機(jī)位等等。
案例54撥人同時搶一鋪
- 誤區(qū)：旺鋪難找，顧不上調(diào)研分析
我在給一家中餐廳找鋪面的時候，就遇到了4撥人同時在看同一個鋪?zhàn)?，要跟轉(zhuǎn)讓方談鋪?zhàn)?，排?duì)排了2個小時，都急著拿錢砸下?，F(xiàn)在好鋪?zhàn)哟_實(shí)難找，尤其是北京等一線城市。
碰上多人搶一個鋪的這種我非常理解。在跑了北京幾十個商場，調(diào)研了近千家商戶之后，我確實(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在餐飲的選址大戰(zhàn)幾乎到了白熱化的階段。
▲越是爭搶的時候，越容易因不理智后悔| 咖評 |▼
但是我還是告誡眾多餐飲小白們，即使好鋪難找，該調(diào)研還是調(diào)研，該分析還要分析。就跟找對象一樣，別人說好的你也去搶？
可能有老板會說：好鋪?zhàn)愚D(zhuǎn)瞬即逝，哪有那么多時間等我慢慢選？
跟大家說一個方法，就是在準(zhǔn)備投資開店之前，至少提前2-3個月，就要開始做鋪面的篩選，一次至少篩選5-10處鋪位，搞清楚到底哪里更適合自己。在商圈評估、投資分析都做過以后，再拿鋪?zhàn)泳透行判模麛嗔恕?br />你在選址的時候遇到過哪些坑？一起留言記個教訓(xùn)？
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統(tǒng)籌：咖sir | 編輯：政雨文章源于餐飲老板內(nèi)參，經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載商務(wù)合作&內(nèi)容轉(zhuǎn)載 | 微信：yantairan
