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為了協(xié)助客戶找到好店址，他結(jié)合美國經(jīng)濟學(xué)家大衛(wèi)．哈夫（David Huff）提出的「哈夫模型」（賣場面積愈大，顧客離賣場的距離愈小，營業(yè)額愈好），以及創(chuàng)業(yè)20年來對各種連鎖店開店地點的調(diào)查，整理出影響營業(yè)額的10個要素，并將其命名為「營業(yè)額要素分析」?！ 〉攸c因素 榎本將「地點因素」定義為，在狹窄的范圍中，影響營業(yè)額的要素，像是店鋪所在的土地或建筑物，共有5種： 1.顧客誘導(dǎo)設(shè)施：是不是人群集散地？ 在大城市，最具代表性的顧客誘導(dǎo)設(shè)施，就是各式各樣的人都會利用的車站。如果上下車的乘客數(shù)都在一定以上的車站，雖然會因為店鋪業(yè)務(wù)的種類或型態(tài)而有所差異，但一般來說，愈靠近車站愈能預(yù)期有高營業(yè)額。 另一方面，在郊區(qū)的話，可以選擇大型十字路口、干線道路或高速公路的交流道或休息站；在購物中心則是主要的出入口或停車場出入口、手扶梯、電梯等?！ ?.辨識性：店鋪容易被看見嗎？ 辨識性可以分為「能見度」和「知名度」兩項。能見度是用來評斷「看得到」和「看不到」的項目。舉例來說，店開在大樓的二樓或地下室，路過的人就不會看到。要提高能見度，就要有正面的招牌、櫥窗展示、垂掛的布幕……等?！ ≈葎t是評斷「知道」或「不知道」的項目。打個比方，在每個社區(qū)里都有一些家喻戶曉的老店或品牌，讓人下意識會選擇。如果你的店剛開，就要廣做宣傳，做到眾所周知。
3.動線：道路是否是顧客常在走的？ 連結(jié)兩個「顧客誘導(dǎo)設(shè)施」的道路，就是「動線」。比如，車站以及辦公大樓都是顧客誘導(dǎo)設(shè)施，從車站走到辦公大樓的道路，就是動線?！ \本提醒，相較于顧客誘導(dǎo)設(shè)施，「動線」不一定一眼可見，需要仔細觀察。同時，動線容易改變，尤其是同時存在3個以上顧客誘導(dǎo)設(shè)施的區(qū)域，動線會變復(fù)雜，這會讓顧客每天的行進路線改變，進而影響到經(jīng)過店門前的人數(shù)?！ ?.建筑物構(gòu)造：店內(nèi)是否寬敞、座位是否足夠？ 舉凡店鋪位置、面積、座位數(shù)，甚至是停車場的停車位數(shù)、入口數(shù)等，都包含在「建筑物構(gòu)造」中?！ ∫话銇碚f，店的規(guī)模愈大，營業(yè)額愈高。但如果店鋪位于郊外，就一定要有停車場，畢竟不方便也會影響來店意愿。同時，可停的車位數(shù)量，會限制來店的人數(shù)，所以可停車位變多，也能提高營業(yè)額。最后，入口是否面對主要道路，也會影響顧客數(shù)?！ ?.親近性：客人進門方便嗎？ 店鋪容易進入，就稱為「親近性」，又分物理和心理兩種?！ ∥锢砩系挠H近性，像是店鋪前的人行道是否寬廣。因為在狹窄的人行道上，走路速度會變快，很容易直接路過店門口。同理，人行道上如果放滿腳踏車，客戶不想擠進店門，也會損害親近性。 另一方面，店面位于地下室或二樓以上，上下樓梯很麻煩，或無法直接看見店里的樣子，帶來的不安全感則會使顧客敬而遠之，這是缺乏心理上親近性的例子。
商圈因素 方圓數(shù)公里，甚至數(shù)十公里的范圍內(nèi)與營業(yè)額相關(guān)的叫做「商圈因素」，又可分為5點： 6.市場規(guī)模：是否有充足的人口？ 調(diào)查店鋪預(yù)定地的半徑幾公尺內(nèi)有多少人居住、他們的消費水準(zhǔn)，幾乎是開店前必做的功課。如果在開店前就知道，店鋪周邊有哪些人居住，或是有許多人在這邊上班，光是這些就有可能預(yù)測營業(yè)額?！ ?.商圈性質(zhì)：是否存在目標(biāo)群體？ 假設(shè)要開年輕女性取向的咖啡店，就不能只考慮周邊的人口，還必須思考這些人口中，有多少年輕女性？所以開店前，必須評估「商圈性質(zhì)」，像是不同業(yè)務(wù)形態(tài)（哪種類型的店多），或是群體的屬性（像是性別、年齡、職業(yè)、家庭人數(shù)、收入等），才能找出符合自己目標(biāo)群體的商圈?！ ?.重點規(guī)模：店門口有沒有人經(jīng)過？ 店門口有多少人、車往來，稱為「重點規(guī)模」。如果店址位于市中心，就要考慮通過的人數(shù)，也就是「通行量」；如果位于郊區(qū)干線道路，就與通過的汽車數(shù)量有關(guān)，稱之為「交通量」。
9.自家競爭：是否存在同品牌競爭者？ 一般店主都會意識到競爭者的存在。但榎本發(fā)現(xiàn)，許多連鎖店面的老板常忽視，同個連鎖品牌其他分店的競爭性，而這是影響自家公司營業(yè)額最多的?！ ∫话氵B鎖企業(yè)，喜歡集中開店，指在一定的區(qū)域內(nèi)，到處都用自家的店填滿，一口氣奪取整個區(qū)域的市場份額。這么做不只可以提高物流的效率，還可以在地區(qū)中提高店的辨識性，提升整體連鎖店的品牌力?！ ∫彩且驗榧虚_店確實存在優(yōu)點，所以想開拓新的連鎖門店，必須斟酌是利益多，還是「自家競爭」傷及的營業(yè)額痛。特別是以加盟店方式展開的企業(yè)，必須針對這個問題，留意經(jīng)營各家店的店長?！ ?0.其他公司競爭：是否存在不同品牌競爭者？ 只要店鋪周邊存在競爭者，營業(yè)額勢必會受到影響，此時唯有從「商品」「價格」和「功能」三點評估競爭者的強弱。而榎本提醒，近來的業(yè)種或型態(tài)的藩籬降低，意想不到的競爭者很多，像是便利商店賣咖啡、珍珠奶茶、甜甜圈等，所以設(shè)店時可以先自問：如果便利商店也會賣類似于自家的產(chǎn)品，一定范圍內(nèi)的競爭者是否會太多？ 最后，榎本提醒，「營業(yè)額要素」的每個要素，對營業(yè)額帶來多少程度的影響，每一家店跟每一家連鎖店皆不相同。舉例來說，對餐飲業(yè)而言，「建筑物構(gòu)造」就非常重要；對服裝精品店而言，「商圈性質(zhì)」可能勝過一切。
想開店的店主，必須從這十項因素往下細分思索，像「建筑物構(gòu)造」又分店鋪座位數(shù)、停車場位數(shù)、商店入口數(shù)等等，藉由實際觀察、比較備選位址的周邊情況，逐步列出所有相關(guān)因素，最后集中挑選具「重大影響」的因素，最后篩選出能帶來最大營收的店址。參考資料：《找好店面的本事》作者：榎本篤史?【推薦閱讀】：咖啡館選址就是蹲點數(shù)客流？傳授你12項選址秘籍！咖啡店生意不好關(guān)“風(fēng)水”的事？開店營運有哪些“禁忌”？免責(zé)聲明：本文部分圖片來源網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)站部分內(nèi)容如圖片、我們會尊重原作版權(quán)注明出處，但因數(shù)量龐大，會有個別圖文未來得及注明，請見諒。若原作者有任何爭議均可與網(wǎng)站聯(lián)系處理，一旦核實我們將立即糾正，由“飲品界網(wǎng)”整理編輯，轉(zhuǎn)載請注明，本文意在傳播咖啡文化，若侵權(quán)請告知刪除，謝謝~！
